El Tribunal Supremo en su sentencia de 11 de marzo de 2020 [TOL7.925.558] establece la nueva doctrina de que un comunero pueda solicitar en cualquier momento la aplicación del porcentaje de la cuota de participación prevista en los estatutos de la comunidad, aun en aquello supuestos en los que existe una acuerdo comunitario de reparto igualitario.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 9.1, letra e) establece como obligación de cada propietario la de “e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”

No obstante en la práctica es frecuente que las Comunidades de Propietarios adopten acuerdos por los que, en substitución del reparto previsto estatutariamente, se acuerde el reparto igualitario u otro distinto del inicial.

Lo que el Tribunal Supremo ha establecido en sentencia de 20 de marzo de 2020 son los requisitos que han de cumplirse para que un acuerdo por el que se establece un reparto de los gastos comunitarios distintos del previsto en los Estatutos de la Comunidad vincule de forma irrevocable a los comuneros, indicando que “un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente”.

En definitiva lo que el Tribunal Supremo viene a señalar es que de no inscribirse la modificación estatutaria en el Registro de la Propiedad, cualquier propietario, en cualquier momento, “puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello”.

No puede obviarse que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal  en su apartado 6 establece la regla general de que los acuerdos (con las excepciones previstas en los apartados anteriores, entre otras, las referidas a instalación de infraestructuras de telecomunicaciones y eliminación de barreras arquitectónicas) cuando impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Lo novedoso del pronunciamiento del Tribunal Supremo es que cualquier propietario podrá solicitar la aplicación del reparto de cuotas previsto estatutariamente, incluso aquél copropietario que hubiera votado a favor acuerdo de reparto igualitario. Lo que viene a significar que ese consentimiento inicial en la modificación estatutaria no tenga la consideración de acto propio irrevocable.

El Tribunal Supremo no solo prevé que pueda solicitar cualquier propietario la aplicación del reparto previsto inicialmente en los Estatutos, sino que especifica  además que podrá hacerlo en cualquier momento, con independencia del tiempo transcurrido (en el caso enjuiciado, el acuerdo de reparto igualitario se había adoptado en el año 1977); considerando irrelevante el consentimiento, expreso o tácito, que los propietarios hubieran prestado a los acuerdos comunitarios adoptados en aplicación del reparto igualitarios.

En suma, cualquier propietario, hubiera votado o no al establecimiento del reparto igualitario, hubiera votado a favor o en contra de los acuerdos adoptados en aplicación del reparto igualitario, y con independencia del tiempo transcurrido, podrá solicitar la aplicación del porcentaje de la cuota de participación prevista en los estatutos de la comunidad.

Este mismo criterio lo extiende la sentencia de 11 de marzo de 2020 a los acuerdos de las Juntas de Propietarios por los que se exonera el pago de los gastos comunes a uno o varios propietarios. De la misma forma si el acuerdo de exoneración no figura inscrito en el Registro de la Propiedad, también aquí cualquier propietario y en cualquier momento podrá exigir que el propietario exonerado del pago contribuya obligatoriamente al abono de los gastos “sin que la comunidad pueda negarse a ello”.

La sanción que establece el Tribunal Supremo para los acuerdos de la Comunidad de Propietarios contrarios a dejar sin efectos los repartos igualitarios -o distintos- previstos en los Estatutos de la Comunidad, o a dejar sin efectos la exoneración a la contribución a los gastos de la Comunidad es la de la nulidad radical del acuerdo adoptado, por contravenir lo dispuesto en el artículo 17.6 LPH. Ha de tenerse entonces presente que con fundamento en el artículo 18.1. a) LPH, por lo que el plazo para la impugnación del acuerdo de la Comunidad denegatorio del reparto en proporción a la cuota de participación será de 1 año.


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